Prima di vendere o comprare casa a Roma, notaio e banca chiedono sempre più spesso di sapere se l'immobile è in regola. Il concetto chiave è lo stato legittimo: la situazione dell'immobile come risulta dai titoli edilizi che lo hanno autorizzato. Con il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) le regole per dimostrarlo sono cambiate. Vediamo cosa significa in pratica.
Cos'è lo stato legittimo
Lo stato legittimo è definito dall'articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001 (Testo unico edilizia). Non coincide con la planimetria catastale né con lo stato di fatto: è ciò che il Comune ha autorizzato nel tempo. Se l'appartamento reale è diverso da quanto assentito, c'è una difformità da valutare prima di qualsiasi atto.
Cosa cambia con il Salva Casa
Prima della riforma lo stato legittimo si ricostruiva partendo dal titolo originario e sommando tutti quelli successivi. Oggi la norma prevede due strade alternative:
- il titolo che ha previsto la costruzione o ne ha legittimato l'esistenza, integrato dai titoli dei successivi interventi parziali;
- il titolo dell'ultimo intervento che ha interessato l'intero immobile o la singola unità, a condizione che l'amministrazione, nel rilasciarlo, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti; anche questo va integrato con i titoli successivi.
Valgono anche i titoli rilasciati o formati in sanatoria, compreso il condono, una volta pagate sanzioni e oblazioni. Per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava da documenti probatori come le informazioni catastali di primo impianto, riprese fotografiche o atti pubblici e privati di data certa.
Parti comuni e singola unità
Una novità utile in condominio: le difformità sulle parti comuni non incidono sullo stato legittimo della singola unità immobiliare, e viceversa. Chi vende il proprio appartamento non è quindi bloccato da un abuso sulla facciata o sul sottotetto condominiale, anche se resta opportuno conoscerlo.
Le tolleranze costruttive
Il Salva Casa ha ampliato anche le tolleranze dell'articolo 34-bis del DPR 380/2001. Per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, piccoli scostamenti di altezza, distacchi, cubatura o superficie rispetto al titolo non costituiscono violazione edilizia se restano entro percentuali che crescono al diminuire della superficie dell'unità: dal 2% oltre i 500 mq fino al 6% sotto i 60 mq. Le tolleranze vanno comunque dichiarate dal tecnico nella prima pratica utile o attestate in vista della compravendita.
Come si verifica a Roma
La verifica parte dalla ricerca dei titoli edilizi presso gli archivi di Roma Capitale, tramite istanza di accesso agli atti. Si procede poi così:
- si recuperano licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, CILA e pratiche di condono;
- si individua il titolo di riferimento secondo le due strade previste dalla norma;
- si esegue un rilievo dello stato di fatto e lo si confronta con gli elaborati assentiti;
- si confronta anche la planimetria catastale, che per il rogito deve essere conforme.
Se emergono differenze, si valuta se rientrano nelle tolleranze, se sono sanabili con le procedure previste dalla legge o se richiedono il ripristino. Per approfondire gli altri controlli consigliati, leggi la guida sulla verifica urbanistica e catastale e quella sulle difformità edilizie.
Quando farla
Il momento giusto è prima del compromesso, non a ridosso del rogito: una sanatoria richiede tempo e può incidere sul prezzo o sulle condizioni della vendita. Una relazione tecnica sullo stato legittimo tutela chi vende, chi compra e rende più semplice la pratica di mutuo.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.