Dividere un appartamento grande in due unità indipendenti è una scelta frequente a Roma, per affittare, vendere una parte o sistemare un familiare. Si può fare, ma servono il titolo edilizio giusto, alloggi che rispettino i requisiti minimi e l'aggiornamento del catasto.
Quando basta la CILA
Il Testo Unico dell'edilizia fa rientrare nella manutenzione straordinaria il frazionamento delle unità immobiliari, anche con opere e con aumento del carico urbanistico, a due condizioni: non cambia la volumetria dell'edificio e resta la stessa destinazione d'uso. Se i lavori sono interni e non toccano le strutture portanti, a Roma si presenta una CILA sul SUET prima di iniziare.
Se invece servono interventi strutturali, come un nuovo vano in un muro portante per creare il secondo ingresso, oppure modifiche alla facciata, il titolo diventa la SCIA. Le differenze sono spiegate nella guida CILA o SCIA. Se insieme al frazionamento cambia l'uso, per esempio da ufficio ad abitazione, il caso va valutato a parte.
Requisiti delle nuove unità
- Superfici minime: il riferimento ordinario resta il DM 5 luglio 1975 (28 mq per un monolocale per una persona, 38 mq per due, servizi compresi). Il decreto Salva Casa consente valori ridotti solo a condizioni precise e con un progetto asseverato.
- Altezza: 2,70 m per i locali abitabili.
- Aerazione e illuminazione naturali adeguate, e un bagno completo per ogni unità.
- Ingresso autonomo per ciascuna unità e impianti separati: luce, gas e acqua con contatori distinti.
Condominio e vincoli
Prima di progettare va letto il regolamento di condominio: quello di origine contrattuale può vietare o limitare i frazionamenti. Le tabelle millesimali andranno aggiornate per ripartire le spese tra le nuove unità. Nella Città storica e negli edifici vincolati il PRG di Roma e la Soprintendenza possono porre ulteriori limiti, che conviene verificare subito.
Oneri di urbanizzazione
Il frazionamento aumenta il carico urbanistico, cioè il numero di famiglie che usano servizi e infrastrutture. Per questo può essere dovuto il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione, calcolato secondo le tabelle di Roma Capitale e versato con la pratica.
Catasto e utenze
A fine lavori si presenta la variazione catastale DOCFA per divisione: l'unità originaria viene soppressa e ne nascono due, ciascuna con planimetria, categoria e rendita proprie. La ricevuta chiude la CILA sul SUET. Vedi la guida su accatastamento e DOCFA. Poi si attivano le utenze separate; per vendere o affittare ciascuna unità servirà il proprio APE.
Prima di iniziare
Il punto di partenza è lo stato legittimo dell'appartamento: eventuali difformità vanno regolarizzate prima, altrimenti finiscono nelle nuove unità. Con il sopralluogo verifichiamo fattibilità, superfici, impianti e titolo necessario.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.